Formulaire 2044 : déclarer ses revenus fonciers au régime réel
Mis à jour le
Qui le dépose
Propriétaires bailleurs percevant des revenus de location nue au régime réel, de plein droit ou sur option.
Date limite
Mêmes dates que la 2042 : 22 mai 2026 (papier), 29 mai au 12 juin 2026 (en ligne)
Où le déposer
Télédéclaration sur impots.gouv.fr, dans le parcours de la déclaration de revenus, rubrique « revenus fonciers ».
La location nue relève des revenus fonciers, avec deux régimes possibles. En micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique et rien d'autre n'est à faire que porter les loyers bruts dans une case de la 2042. Au régime réel, la 2044 devient nécessaire : elle détaille loyer par loyer, charge par charge, et c'est elle qui permet de constater un déficit foncier — le principal levier d'optimisation du bailleur.
Échéance détaillée
La 2044 est une annexe de la déclaration de revenus et suit son calendrier : 22 mai 2026 sur papier, puis 29 mai, 5 juin ou 12 juin 2026 en ligne selon la zone du département.
Micro-foncier ou réel : le seuil de 15 000 €
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les recettes brutes annuelles du foyer n'excèdent pas 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % couvre alors l'ensemble des charges, sans justificatif.
Au-delà de 15 000 €, le régime réel s'impose et la 2044 devient obligatoire. En dessous du seuil, l'option pour le réel reste possible : elle est intéressante dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent en cas d'emprunt ou de travaux. Cette option engage pour trois ans.
Certains dispositifs d'investissement locatif excluent d'emblée le micro-foncier et imposent le réel.
Les charges déductibles
Sont déductibles des revenus fonciers : les intérêts d'emprunt et frais associés, les primes d'assurance, la taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable, les frais de gestion et de gérance, les provisions pour charges de copropriété, et les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration.
La distinction décisive porte sur la nature des travaux : réparation, entretien et amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. Un litige sur cette qualification est l'un des motifs de redressement les plus courants en matière de revenus fonciers.
L'amortissement du bien n'est jamais déductible en location nue — c'est ce qui distingue fondamentalement le foncier de la location meublée au réel.
Le déficit foncier et son imputation
Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an, un plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique.
La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'excédent au-delà du plafond suit le même sort.
L'imputation sur le revenu global est conditionnée au maintien de la location du bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une vente ou une reprise anticipée entraîne la remise en cause du déficit imputé.
Comment le remplir, étape par étape
1.Totaliser les loyers encaissés
Additionnez les loyers effectivement perçus au cours de l'année civile, hors charges récupérées auprès du locataire, en y ajoutant les éventuels revenus accessoires (droit d'affichage, location d'un emplacement).
2.Vérifier le régime applicable
Sous 15 000 € de recettes brutes, le micro-foncier s'applique par défaut et la 2044 n'est pas nécessaire. Au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel impose son dépôt.
3.Détailler les charges par bien
Reportez, immeuble par immeuble, les intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, provisions de copropriété et travaux, en écartant les dépenses de construction ou d'agrandissement.
4.Déterminer le résultat foncier
Le résultat est la différence entre recettes et charges. En cas de déficit, isolez la part provenant des intérêts d'emprunt : elle ne s'impute que sur les revenus fonciers futurs.
5.Reporter le résultat sur la 2042
Portez le résultat foncier dans la case 4BA de la déclaration de revenus, et le déficit imputable sur le revenu global dans la case correspondante, dans la limite de 10 700 € ou 21 400 € selon la nature des travaux.
Questions fréquentes
À partir de quel montant la 2044 est-elle obligatoire ?
Au-delà de 15 000 € de recettes foncières brutes annuelles pour le foyer, le régime réel s'applique de plein droit et impose le dépôt d'une 2044. En dessous, le micro-foncier s'applique par défaut, avec un abattement de 30 %, sauf option pour le réel.
Quelle différence entre la 2044 et la 2042-C-PRO pour un bien loué ?
Tout dépend du meublé : la location nue relève des revenus fonciers et se déclare sur la 2044, tandis que la location meublée relève des BIC et se déclare sur la 2042-C-PRO. Les régimes, les abattements et la possibilité d'amortir diffèrent complètement.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. L'excédent, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les travaux sont-ils tous déductibles ?
Non. Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles ; celles de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. La qualification des travaux est l'un des principaux points de contentieux en matière de revenus fonciers.