SCI à l'IR : le régime de transparence
Régime fiscal par défaut d'une SCI (art. 8 CGI). La SCI ne paie pas d'impôt elle-même : les bénéfices ou déficits remontent directement chez les associés au prorata de leurs parts.
Nature des revenus : - Location nue → revenus fonciers chez chaque associé (déclaration sur formulaire 2044, intégrée à la 2042) - Location meublée → BIC chez chaque associé, MAIS attention : si la part de meublé dépasse 10 % du CA, la SCI bascule automatiquement à l'IS (art. 206-2 CGI)
Avantages : - Déductibilité des intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation - Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique 2023-2025) - Plus-value à la revente : abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans IR, 30 ans PS) - Transmission : valorisation des parts au jour de la donation/succession
Inconvénients : - Pas d'amortissement → tous les loyers sont imposables à l'IR + PS (37,2 % minimum si TMI 30 %) - Les associés à TMI élevée subissent une fiscalité lourde sur les loyers
SCI à l'IS : la machine d'optimisation
Option irrévocable pour l'impôt sur les sociétés. La SCI devient redevable de l'IS (25 % normal, 15 % taux réduit jusqu'à 42 500 €).
Avantages : - Amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier sur 20-40 ans → diminue considérablement le résultat imposable, neutralisant souvent l'impôt sur les loyers les 15-25 premières années - Charges plus largement déductibles (rémunération du gérant, certaines dépenses professionnelles) - Pas de cotisations sociales sur les revenus de la SCI tant qu'ils restent au sein de la société
Inconvénients : - Plus-value de cession soumise au régime des plus-values professionnelles : pas d'abattement pour durée de détention, taxation à 25 % d'IS sur la plus-value comptable (incluant la reprise des amortissements pratiqués) → la sortie peut être très coûteuse - Double imposition économique : IS au niveau de la SCI puis IR/PFU au niveau des associés lors des distributions de dividendes - Comptabilité commerciale obligatoire (bilan, compte de résultat, liasse 2065) - Si SCI familiale : passage à l'IS irrévocable. Pas de retour à l'IR possible.
Point de bascule selon la stratégie
Choisissez la SCI à l'IR si : - Objectif principal = transmission patrimoniale aux enfants (l'IR conserve l'abattement durée + valorisation favorable des parts) - Vous prévoyez une revente du bien à 15-30 ans avec plus-value (l'exonération à 22/30 ans est puissante) - Vous voulez imputer un déficit foncier sur votre revenu global (uniquement disponible à l'IR) - Vos loyers sont raisonnables comparé à vos charges (peu d'impôt à payer même sans amortissement)
Choisissez la SCI à l'IS si : - Objectif principal = rendement locatif net immédiat (les amortissements protègent les loyers de l'impôt) - Vous comptez conserver le bien à très long terme et ne pas revendre (la pénalité de sortie en IS est neutralisée) - Loyers conséquents avec peu de charges (TMI 30 %+ → l'IS à 25 % devient compétitif) - Vous voulez tirer une rémunération du gérant (rémunération déductible à l'IS, pas en IR foncier)
Cas particulier : pour la location meublée habituelle, la SCI à l'IS s'impose presque toujours, sauf à passer en LMNP via une autre structure (EI, EURL).
Cas pratique : appartement loué 1 500 €/mois
Acquisition : 300 000 € dont 270 000 € amortissables (90 %).
Loyers annuels : 18 000 € ; charges réelles : 5 000 €.
**SCI à l'IR (associé TMI 30 %)** : - Résultat foncier = 18 000 − 5 000 = 13 000 € - IR + PS = 13 000 × 47,2 % = 6 136 € d'impôt annuel
**SCI à l'IS** : - Amortissement annuel (sur 30 ans) = 270 000 / 30 = 9 000 € - Résultat IS = 18 000 − 5 000 − 9 000 = 4 000 € - IS (15 % taux réduit PME) = 600 € - Si pas de distribution, économie annuelle de 5 500 € par rapport à l'IR
Mais à la revente après 20 ans à 500 000 € : amortissements cumulés = 180 000 €, valeur nette comptable = 90 000 €, plus-value comptable = 410 000 €, IS = 102 500 €.
La même cession en IR aurait bénéficié d'un abattement de 60 % (durée 20 ans) : PV taxable ~80 000 €, IR + PS = ~28 800 €.
Différentiel sortie : ~74 000 € de plus payés en IS. Mais sur 20 ans, l'économie annuelle aura été de 5 500 € × 20 = 110 000 €. Bilan : IS reste gagnant nettement.
La question vraie : combien de temps comptez-vous garder ? Plus c'est long, plus l'IS est gagnant.