Qu'est-ce qu'un déficit foncier
Un déficit foncier apparaît, au régime réel d'imposition des revenus fonciers (location nue), lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus. Il concerne donc les bailleurs au régime réel, pas ceux au micro-foncier.
Les charges déductibles comprennent notamment les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, la taxe foncière, les frais de gestion, les primes d'assurance et les intérêts d'emprunt — ces derniers étant soumis à des règles d'imputation particulières.
L'imputation sur le revenu global
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an (art. 156 du CGI). C'est l'avantage majeur du régime réel : il réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, pas seulement sur vos loyers.
Important : la fraction de déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Le plafond doublé pour la rénovation énergétique
Pour encourager la rénovation, la limite d'imputation sur le revenu global a été portée à 21 400 € pour les déficits résultant de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Ce rehaussement est expressément temporaire (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12) : il vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Concrètement, il joue encore sur la déclaration déposée au printemps 2026 au titre des revenus 2025, mais ne s'applique plus aux travaux payés à compter de 2026 en l'absence de prorogation.
Cette mesure étant temporaire, vérifiez son applicabilité à l'année de vos travaux et de votre déclaration : c'est typiquement le type de point que l'agent Fiskalia confirme sur la base du texte en vigueur.
Le report de l'excédent
La part de déficit qui dépasse le plafond d'imputation sur le revenu global, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En contrepartie de l'imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sous peine de remise en cause de l'avantage.
La distinction qui commande tout : travaux déductibles ou non
Le déficit foncier naît des charges déductibles, et la qualification des travaux en est le poste principal comme le principal motif de redressement.
Sont déductibles les travaux de réparation et d'entretien, qui maintiennent ou remettent l'immeuble en bon état sans en modifier la structure, ainsi que les travaux d'amélioration, qui apportent un équipement ou un confort nouveau sans toucher au gros œuvre.
Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, qui augmentent le volume ou la surface habitable, ou qui modifient profondément la structure. Ils s'ajoutent en revanche au prix d'acquisition pour le calcul d'une future plus-value.
La frontière est factuelle : une rénovation lourde qui aboutit à un immeuble neuf dans sa conception est requalifiée en reconstruction, même si chaque poste pris isolément ressemblait à de la réparation. Documenter l'état avant travaux, par des photographies datées et des devis détaillés, est la meilleure protection.
L'obligation de louer trois ans, et ce qui la rompt
L'imputation du déficit sur le revenu global n'est acquise que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.
Une vente, une reprise pour occupation personnelle ou une transformation en meublé avant ce terme entraînent la remise en cause de l'imputation : le revenu global des années concernées est rectifié, avec intérêts de retard.
Une vacance subie entre deux locataires ne rompt pas l'engagement, à condition que le bien reste effectivement offert à la location et que la recherche de locataire puisse être établie.
Cette contrainte de trois ans doit être intégrée au calcul avant d'engager des travaux importants : un déficit imputé puis remis en cause coûte plus cher que l'absence d'imputation.
Ordonner ses travaux dans le temps
Le plafond d'imputation étant annuel, l'étalement des travaux sur deux exercices permet souvent d'imputer davantage sur le revenu global qu'une réalisation en une seule fois.
Le raisonnement tient au fait que l'excédent au-delà du plafond n'est pas perdu mais reporté — sur les revenus fonciers uniquement, et non sur le revenu global. Or l'imputation sur le revenu global efface de l'impôt à votre taux marginal, tandis que le report ne s'impute que sur des revenus fonciers futurs, parfois inexistants.
La date retenue est celle du paiement, pas celle de la facture ni de la réalisation : régler un acompte en décembre et le solde en janvier répartit la charge sur deux années.
La part du déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : lorsqu'on arbitre, c'est la fraction « travaux » qu'il faut chercher à faire tomber sous le plafond.