Régime fiscal par défaut : IR (régime de la transparence fiscale, art. 8 CGI). Les bénéfices ou déficits remontent directement chez les associés au prorata de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée).
Option irrévocable pour l'IS : permet d'amortir les biens, mais soumet les plus-values de cession aux règles des plus-values professionnelles (pas d'abattement pour durée de détention).
Utilisations typiques : achat à plusieurs (couple non marié, indivision familiale), transmission patrimoniale optimisée (donation de parts plutôt que du bien), location nue d'immeubles, séparation patrimoine privé et professionnel.
Une SCI est mal adaptée à la location meublée en activité habituelle (basculement automatique à l'IS si > 10 % du CA).