Comment se calcule la plus-value imposable
La plus-value immobilière (art. 150 U du CGI) est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien.
Le prix d'acquisition peut être majoré pour réduire la plus-value imposable : - Les frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire) : pour leur montant réel ou, à défaut de justificatifs, un forfait de 7,5 % du prix d'achat. - Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement : pour leur montant réel sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
La plus-value brute ainsi obtenue est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
Le taux d'imposition : 36,2 %
La plus-value nette imposable supporte deux prélèvements : - L'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. - Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Soit un taux global de 36,2 % avant abattements. À ce prélèvement s'ajoute, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values élevées (voir plus bas).
L'impôt est prélevé directement par le notaire au moment de la vente et reversé à l'administration : le vendeur n'a aucune démarche déclarative à effectuer ensuite, la plus-value n'étant pas soumise au barème progressif.
Les abattements pour durée de détention
Plus le bien est détenu longtemps, plus l'abattement est important — mais le rythme diffère entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : - 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, - 4 % la 22e année. - Exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : - 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, - 1,60 % la 22e année, - 9 % par an de la 23e à la 30e année. - Exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Un bien revendu avant la 6e année ne bénéficie d'aucun abattement.
Les exonérations principales
Plusieurs cas d'exonération totale existent (art. 150 U II du CGI) : - La résidence principale du vendeur au jour de la cession : exonération intégrale, quelle que soit la durée de détention. - La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années. - Les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 €. - Les biens détenus depuis plus de 30 ans (exonération acquise par les abattements).
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale (garage, cave) vendues en même temps suivent le même régime d'exonération.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe supplémentaire (art. 1609 nonies G du CGI) frappe les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, après abattements pour durée de détention.
Le taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value, et s'ajoute au prélèvement de 36,2 %.
Elle ne concerne pas les terrains à bâtir ni les cessions exonérées (résidence principale notamment). Pour un couple cédant un bien en indivision, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la quote-part de chaque vendeur, ce qui peut neutraliser la surtaxe.
Les frais qui augmentent le prix d'acquisition
La plus-value est la différence entre prix de cession et prix d'acquisition, mais ce dernier peut être majoré, ce qui réduit d'autant l'imposition. Beaucoup de vendeurs l'ignorent et paient trop.
Les frais d'acquisition — droits d'enregistrement, émoluments du notaire — se retiennent pour leur montant réel justifié, ou forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat sans justificatif. Le forfait est souvent plus favorable pour une acquisition ancienne dont on a perdu les pièces.
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration s'ajoutent également, pour leur montant réel facturé par une entreprise. Un forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique sans justificatif lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans — là encore souvent plus avantageux que le réel.
Attention : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être retenus une seconde fois ici, et les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne comptent pas, seules les factures d'entreprise étant admises.
Les exonérations à connaître avant de vendre
Plusieurs situations exonèrent totalement, et vérifier son éligibilité avant de signer vaut mieux que de le découvrir après.
La résidence principale est exonérée sans condition de durée, à condition qu'elle le soit effectivement au jour de la cession. Un délai de tolérance est admis lorsque le bien est mis en vente avant le déménagement et vendu dans un délai normal.
La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée sous conditions, notamment de remploi du prix dans l'acquisition d'une résidence principale et d'absence de propriété de sa résidence principale dans les quatre années précédentes.
Les cessions dont le prix n'excède pas un seuil modeste, les cessions par des retraités ou invalides de condition modeste, et la détention longue conduisant à l'exonération par abattement complètent la liste.
Chacune obéit à des conditions précises : l'exonération se prépare, elle ne se constate pas.
Le calendrier de détention, et pourquoi vendre trop tôt coûte cher
Les abattements pour durée de détention ne progressent pas au même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, ce qui crée deux échéances distinctes.
Aucun abattement ne s'applique pendant les cinq premières années : une revente rapide est donc pleinement taxée, ce qui pèse lourdement sur les opérations de court terme.
L'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte au bout de vingt-deux ans, celle de prélèvements sociaux seulement au bout de trente ans. Entre les deux, la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux alors même qu'elle est exonérée d'impôt sur le revenu — ce décalage surprend souvent.
La conséquence pratique : sur un bien détenu depuis vingt-cinq ans, il reste une imposition significative. Ce n'est qu'à trente ans que la cession devient totalement neutre fiscalement.