LMNP : définition et seuil LMP
La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne la location d'un logement meublé par un particulier dont l'activité reste non professionnelle. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers (qui concernent la location nue).
Le statut bascule en loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies (art. 155 IV du CGI) : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Tant que l'une de ces conditions n'est pas remplie, on reste en LMNP.
Le régime micro-BIC : seuils et abattements 2026
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement sous certains seuils de recettes et offre un abattement forfaitaire représentatif des charges.
Pour les revenus 2026 : - Location meublée classique (longue durée) et meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 % (seuil revalorisé depuis 83 600 €). - Meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, abattement de 30 % (abattements et seuils abaissés par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur).
L'abattement minimal est de 305 €. Sous le micro-BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle ni amortissement : l'abattement est réputé tout couvrir.
Le régime réel et l'amortissement
Sur option (ou obligatoirement au-delà des seuils micro), le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, généralement amorti sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans). Cet amortissement, purement comptable, réduit fortement — voire annule — le résultat imposable pendant de nombreuses années, sans sortie de trésorerie.
C'est pourquoi le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC dès lors que les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent dès qu'il y a un crédit immobilier.
La réforme 2025 de la plus-value
Jusqu'en 2024, les amortissements déduits en LMNP au régime réel n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente : c'était un avantage majeur du statut.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette faveur. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value taxable à la revente.
Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, résidences pour personnes handicapées) sont exclues de cette réintégration.
L'imposition de la plus-value LMNP
La plus-value de revente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements — les plus-values immobilières n'ont pas suivi la hausse à 18,6 % appliquée aux autres revenus du capital.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'IR au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Avec la réforme 2025, la réintégration des amortissements augmente l'assiette : il faut donc intégrer ce coût de sortie dans la rentabilité globale du projet, ce que l'agent Fiskalia peut chiffrer sur votre cas précis.
Pourquoi l'amortissement change tout au réel
C'est la différence structurelle entre la location meublée et la location nue, et elle explique le succès du statut.
Au régime réel, le loueur en meublé amortit le bien — hors valeur du terrain — ainsi que le mobilier et les travaux, chacun sur sa durée d'usage. Cet amortissement est une charge déductible qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie.
En pratique, il neutralise fréquemment la totalité du résultat imposable pendant de nombreuses années : le loueur encaisse des loyers sans payer d'impôt sur le revenu à ce titre.
Un garde-fou existe : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. La fraction non déduite du fait de cette limite n'est pas perdue, elle est reportable sans limitation de durée sur les résultats bénéficiaires ultérieurs.
La contrepartie s'est alourdie : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente l'imposition à la revente. L'avantage est donc devenu davantage un différé qu'une exonération, et le calcul doit intégrer l'horizon de détention.
Micro ou réel : le calcul propre au meublé
L'arbitrage suit la même logique que pour toute activité BIC, mais l'amortissement le déplace fortement.
Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges. Le régime est intéressant pour un bien sans emprunt, sans travaux et à faible charge de copropriété.
Au réel, on déduit les charges effectives — intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion — auxquelles s'ajoute l'amortissement. Dès qu'il y a un crédit, le réel devient presque toujours plus favorable, souvent très largement.
Le coût de la tenue comptable et de la liasse doit être mis en regard, mais il est fréquemment couvert par la seule économie d'impôt de la première année.
Un point de calendrier : l'option pour le réel doit être exercée dans les délais applicables, et l'oubli fait perdre une année d'amortissement — précisément l'année d'acquisition, la plus chargée.
LMNP et LMP : la frontière et ses conséquences
Le passage du statut non professionnel au statut professionnel n'est pas un choix mais une conséquence de seuils, et il change plusieurs régimes à la fois.
Le caractère professionnel s'apprécie au regard du montant des recettes de l'activité et de leur part dans les revenus du foyer. Franchir ces conditions fait basculer en loueur en meublé professionnel.
Les conséquences sont significatives : les déficits deviennent imputables sur le revenu global, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles et non de celui des particuliers, et l'activité entre dans le champ des cotisations sociales des travailleurs indépendants.
Ce basculement peut être subi à la suite d'une hausse de loyers ou d'une baisse des autres revenus du foyer — un départ à la retraite, par exemple. Il mérite d'être surveillé annuellement plutôt que découvert au moment d'une cession.