LMNP : définition et seuil LMP
La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne la location d'un logement meublé par un particulier dont l'activité reste non professionnelle. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers (qui concernent la location nue).
Le statut bascule en loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies (art. 155 IV du CGI) : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Tant que l'une de ces conditions n'est pas remplie, on reste en LMNP.
Le régime micro-BIC : seuils et abattements 2026
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement sous certains seuils de recettes et offre un abattement forfaitaire représentatif des charges.
Pour les revenus 2026 : - Location meublée classique (longue durée) et meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 % (seuil revalorisé depuis 77 700 €). - Meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, abattement de 30 % (abattements et seuils abaissés par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur).
L'abattement minimal est de 305 €. Sous le micro-BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle ni amortissement : l'abattement est réputé tout couvrir.
Le régime réel et l'amortissement
Sur option (ou obligatoirement au-delà des seuils micro), le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, généralement amorti sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans). Cet amortissement, purement comptable, réduit fortement — voire annule — le résultat imposable pendant de nombreuses années, sans sortie de trésorerie.
C'est pourquoi le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC dès lors que les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent dès qu'il y a un crédit immobilier.
La réforme 2025 de la plus-value
Jusqu'en 2024, les amortissements déduits en LMNP au régime réel n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente : c'était un avantage majeur du statut.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette faveur. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value taxable à la revente.
Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, résidences pour personnes handicapées) sont exclues de cette réintégration.
L'imposition de la plus-value LMNP
La plus-value de revente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux (taux porté de 17,2 % à 18,6 % par la LFSS 2026), soit 37,6 % avant abattements.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'IR au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Avec la réforme 2025, la réintégration des amortissements augmente l'assiette : il faut donc intégrer ce coût de sortie dans la rentabilité globale du projet, ce que l'agent Fiskalia peut chiffrer sur votre cas précis.