Qui est concerné par l'IFI en 2026
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (art. 964 et suivants du CGI).
Le patrimoine taxable comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers : résidence principale et secondaires, immobilier locatif, parts de SCI, fractions immobilières de certains placements (SCPI, OPCI, unités de compte immobilières en assurance-vie).
Seul le patrimoine immobilier est visé : les liquidités, valeurs mobilières, et l'immobilier affecté à l'activité professionnelle en sont exonérés.
Le barème IFI 2026 par tranche
Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le calcul s'applique dès 800 000 € selon le barème suivant :
- Jusqu'à 800 000 € : 0 % - De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 % - De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 % - De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 % - De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 % - Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
Comme pour l'impôt sur le revenu, le barème est progressif : chaque tranche n'est taxée qu'à son propre taux.
Abattement résidence principale et décote
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier (art. 973 du CGI). Seuls 70 % de sa valeur entrent donc dans l'assiette taxable.
Un mécanisme de décote atténue l'impôt pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le montant de la décote est égal à 17 500 € − 1,25 % de la valeur du patrimoine net taxable, ce qui lisse l'entrée dans l'IFI.
Dettes déductibles et biens exonérés
Sont déductibles du patrimoine taxable les dettes existant au 1er janvier et afférentes aux actifs imposables : emprunts immobiliers (capital restant dû), travaux, taxe foncière, droits de succession sur des biens immobiliers.
Sont exonérés notamment les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable, et les bois et forêts ou parts de groupements forestiers sous conditions (exonération partielle de 75 %).
Les dettes contractées pour acquérir un bien exonéré ne sont pas déductibles.
Déclaration et plafonnement
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur l'annexe 2042-IFI, aux mêmes dates limites que la déclaration de revenus.
Un mécanisme de plafonnement évite que le total IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux dépasse 75 % des revenus de l'année précédente (art. 979 du CGI). L'excédent éventuel vient réduire l'IFI dû.
Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui n'y entre pas
L'IFI ne taxe que le patrimoine immobilier : c'est ce qui le distingue de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, et la frontière mérite d'être connue précisément.
Sont imposables les immeubles détenus directement — résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains — ainsi que la fraction immobilière de parts de sociétés, y compris de SCPI et d'OPCI, et les droits immobiliers comme l'usufruit.
Sont hors champ les placements financiers, l'assurance-vie en unités de compte non immobilières, les liquidités, les parts de sociétés opérationnelles pour la fraction affectée à l'activité.
Les biens professionnels sont exonérés lorsqu'ils sont nécessaires à l'exercice de l'activité principale du redevable. C'est une exonération importante, mais strictement conditionnée : un local loué à sa propre société sans lien avec une activité principale n'en bénéficie pas automatiquement.
Les dettes déductibles et leurs limites
L'IFI porte sur le patrimoine net : les dettes afférentes aux actifs imposables se déduisent, mais des garde-fous encadrent cette déduction.
Sont déductibles les emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des biens imposables, ainsi que les impôts dus à raison de ces biens comme la taxe foncière.
Ne sont pas déductibles les dettes contractées auprès du foyer lui-même ou de sociétés qu'il contrôle, sauf à justifier du caractère normal des conditions.
Les prêts in fine font l'objet d'un traitement particulier : leur montant déductible est réduit chaque année comme s'il s'agissait d'un prêt amortissable, afin d'éviter que le maintien artificiel d'un capital emprunté ne minore indéfiniment l'assiette.
Un mécanisme de plafonnement de la déduction s'applique enfin aux patrimoines importants fortement endettés.
Le plafonnement, et ce qu'il faut en attendre
Le total formé par l'IFI et l'impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, l'excédent vient réduire l'IFI.
Ce mécanisme protège les redevables détenant un patrimoine immobilier important sans revenus correspondants — situation classique d'un retraité propriétaire ou d'un bien peu rentable.
Il ne s'agit pas d'un plafonnement du seul IFI mais du cumul avec l'impôt sur le revenu, ce qui suppose de raisonner sur l'ensemble de la situation fiscale.
Les revenus retenus sont entendus largement, y compris certains revenus exonérés : optimiser en réduisant artificiellement ses revenus imposables ne produit pas mécaniquement l'effet escompté sur le plafonnement.
Déclarer et payer : le calendrier et les pièces
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur une annexe dédiée, et suit donc les mêmes dates limites par zone géographique.
La déclaration suppose une évaluation de chaque bien au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est le point le plus délicat : l'administration attend une valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales, et non une valeur d'acquisition ou une estimation prudente.
Une décote est admise dans certaines situations reconnues : occupation du bien par un locataire, détention en indivision, démembrement, illiquidité de parts de sociétés non cotées. Ces décotes doivent être justifiées et raisonnables — une décote systématique et forfaitaire appliquée sans motif est un motif classique de rectification.
Conserver la méthode d'évaluation retenue, avec les références de comparaison utilisées — annonces comparables, base de données des valeurs foncières, avis de professionnel — vaut mieux qu'un chiffre isolé. En cas de contrôle plusieurs années plus tard, c'est cette traçabilité qui permet de défendre l'évaluation.
Le paiement suit celui de l'impôt sur le revenu, avec les mêmes voies de recours et le même délai de réclamation.